미국 모기지 용어 사전: PITI부터 레이트 락까지 한 번에

미국에서 집을 처음 사려고 은행이나 론 오피서와 이야기를 나눠 보면, 영어 실력과 상관없이 낯선 약어가 쏟아집니다. 저희도 처음에는 "PITI가 얼마고 LTV가 80이니 PMI는 없다"는 말을 한 번에 알아듣지 못했습니다.

이 글은 모기지 상담 전에 알아 두면 좋은 용어를 한국어로 정리한 사전입니다. 용어마다 실제 숫자 예시를 붙였으니, 읽으면서 모기지 계산기에 직접 넣어 보시면 훨씬 빨리 감이 옵니다.

한눈에 보는 핵심 용어표

PITI: 매달 실제로 나가는 돈

모기지 상환액이라고 하면 원금과 이자만 떠올리기 쉽지만, 실제로는 재산세와 주택보험까지 합친 PITI로 생각해야 합니다.

예를 들어 버지니아에서 $500,000짜리 집을 20% 다운페이($100,000)하고 $400,000을 30년 고정 7.11%로 빌린다고 해 보겠습니다. 7.11%는 Freddie Mac이 2026년 11월 12일 주에 발표한 30년 고정 평균 금리입니다(매주 자동 갱신).

• 원금+이자 (P·I)$2,69185%
• 재산세 (T)$32510%
• 주택보험 (I)$1374%

• 원금+이자: 약 $2,691
• 재산세(버지니아 평균 실효세율 약 0.78% 가정): 약 $325
• 주택보험(버지니아 평균 연 $1,644 가정): 약 $137
• PITI 합계: 약 $3,153 (약 422만 원)

여기에 HOA 회비나 PMI가 붙으면 더 늘어납니다. 재산세와 보험료는 지역과 집에 따라 차이가 크니 꼭 본인 숫자로 다시 계산해 보세요.

이자율과 APR은 다릅니다

이자율은 순수하게 돈을 빌린 대가입니다. APR은 여기에 대출 수수료, 포인트 같은 비용을 더해서 1년 기준으로 환산한 숫자입니다. 그래서 같은 이자율이라도 수수료가 많은 대출은 APR이 더 높게 나옵니다.

여러 은행을 비교할 때는 이자율만 보지 말고 APR과 함께, 그리고 공식 견적서인 Loan Estimate를 나란히 놓고 보는 습관이 중요합니다. 대출 신청 후 3영업일 안에 받게 되는 표준 양식이라 항목별 비교가 쉽습니다.

포인트: 돈을 먼저 내고 금리를 낮추는 거래

1포인트는 대출금의 1%입니다. $400,000 대출이라면 1포인트는 $4,000입니다. 포인트를 사면 금리가 내려가는 대신 클로징 때 현금이 더 듭니다.

판단 기준은 "몇 년 살아야 본전인가"입니다. 금리를 낮춰서 아끼는 월 금액으로 포인트 비용을 나누면 본전 기간이 나옵니다. 그 기간보다 일찍 팔거나 리파이낸스할 가능성이 크다면 포인트는 손해일 수 있습니다. 금리를 얼마나 깎아 주는지는 대출기관마다 다릅니다.

PMI: 20% 미만 다운페이의 대가

컨벤셔널 대출에서 다운페이가 20%보다 적으면 보통 PMI가 붙습니다. 은행을 보호하는 보험인데 보험료는 내가 냅니다. 연 보험료는 대출금의 대략 0.3~1.5% 범위에서 크레딧 점수와 다운페이에 따라 달라집니다.

좋은 소식은 없앨 수 있다는 점입니다. CFPB 안내에 따르면 원금이 원래 집값의 80%까지 내려가는 시점에 취소를 요청할 수 있고, 78%가 되는 시점에는 일반적으로 자동 종료됩니다(납부 연체가 없는 등 조건 충족 시).

FHA 대출은 PMI 대신 MIP라는 별도 보험이 붙고, 규칙도 다릅니다. 선납 보험료(UFMIP) 1.75%에 연 보험료가 더해지며, 최소 다운페이는 3.5%입니다.

에스크로: 세금과 보험을 대신 내 주는 통장

많은 대출기관이 매달 원리금과 함께 재산세·보험료의 1/12씩을 더 받아 에스크로 계좌에 모아 두었다가, 납부일에 대신 내 줍니다. 한국식으로 치면 "자동이체 적립 계좌"에 가깝습니다.

주의할 점은 재산세나 보험료가 오르면 1년에 한 번 정산하면서 월 납부액도 같이 오른다는 것입니다. "고정 금리인데 왜 월 납부액이 올랐지?" 하는 경우 대부분 에스크로 때문입니다.

LTV와 DTI: 은행이 나를 평가하는 두 숫자

LTV(Loan-to-Value) 는 대출금을 집값으로 나눈 비율입니다. $500,000 집에 $400,000을 빌리면 LTV는 80%입니다. LTV가 낮을수록 금리와 보험 조건이 유리해집니다.

DTI(Debt-to-Income) 는 매달 갚는 모든 빚(새 모기지 PITI, 자동차 할부, 학자금, 카드 최소 결제액 등)을 월 세전 소득으로 나눈 비율입니다. 월 소득이 $12,000이고 PITI $3,153에 자동차 할부 $500이 있다면 DTI는 약 30%입니다. 허용 한도는 대출 상품과 심사 결과에 따라 다르니, 내 소득으로 어느 정도 집까지 가능한지는 집 구매 가능 금액 계산기로 먼저 가늠해 보시길 권합니다.

프리퀄리피케이션 vs 프리어프루벌

프리퀄 (Pre-qualification)

• 내가 말한 소득·자산으로 한 대략적인 추정
• 서류 확인이 거의 없음
• "얼마쯤 빌릴 수 있나" 감 잡기용

프리어프루벌 (Pre-approval)

• 크레딧 조회와 소득·자산 서류 확인 뒤 받는 조건부 승인 레터
• 오퍼를 낼 때 셀러가 주로 요구
• 그래도 최종 대출 보장은 아님

다만 CFPB는 대출기관마다 두 용어를 다르게 쓰기도 하니, 받는 레터가 무엇을 확인한 것인지 직접 물어보라고 안내합니다. 오퍼를 낼 때 셀러 측은 대부분 프리어프루벌 레터를 원합니다. 어느 쪽이든 최종 대출 보장은 아닙니다.

클로징 비용

집값과 다운페이 외에 거래를 마무리하며 내는 비용입니다. 대출 수수료, 감정평가비, 타이틀 보험, 등기 비용, 선납 이자, 에스크로 초기 적립금 등이 들어갑니다. 총액은 주와 대출 조건에 따라 차이가 커서, 정확한 금액은 Loan Estimate와 클로징 직전 받는 Closing Disclosure로 확인해야 합니다.

컨포밍 vs 점보

Fannie Mae·Freddie Mac이 사 줄 수 있는 대출 한도 안이면 컨포밍, 넘으면 점보입니다. 2026년 1주택 기본 한도는 $832,750(약 11억 1,338만 원)이고, 집값이 비싼 일부 카운티는 최대 $1,249,125까지 높습니다. 점보론은 심사 기준(크레딧, 예비 자금)이 더 엄격한 경우가 많습니다. 2027년 한도는 이 글을 쓰는 시점에 아직 발표되지 않았습니다.

고정 금리 vs ARM

고정 금리 (Fixed)

• 30년이든 15년이든 금리가 끝까지 같음
• 월 납부액 예측이 쉬움
• 오래 살 계획이면 일반적

변동 금리 (ARM)

• 5/1, 7/1처럼 처음 몇 년만 고정, 이후 정기적으로 변동
• 처음 금리가 낮은 대신 나중에 오를 위험
• 조정 주기와 상한(cap)을 꼭 확인

30년 고정 7.11%$2,691

15년 고정 6.45%$3,473

차이를 잘 보이게 막대의 시작점을 0이 아닌 값으로 잡았습니다.

15년 고정은 금리가 낮지만 원금을 빨리 갚아서 월 부담이 커집니다. 대신 총이자는 크게 줄어듭니다.

레이트 락

대출기관이 일정 기간(예: 30일, 45일, 60일) 금리를 묶어 주는 약속입니다. 클로징 전에 금리가 올라도 약속한 금리를 받을 수 있습니다. 기간이 길수록 비용이 붙을 수 있고, 클로징이 늦어져 연장하면 추가 비용이 들 수 있습니다.

정리

• 월 부담은 원리금이 아니라 PITI(필요하면 PMI·HOA 포함)로 보세요.
• 대출 비교는 이자율만이 아니라 APR과 Loan Estimate로 하세요.
• LTV 80% 와 DTI 는 금리·보험·대출 한도를 좌우하는 핵심 숫자입니다.
• 포인트와 ARM은 "얼마나 오래 살 것인가"에 따라 유불리가 갈립니다.

이 글은 일반적인 정보이며 개인별 대출 조건은 대출기관 상담으로 확인하셔야 합니다. 용어를 익혔다면 모기지 계산기로 내 PITI부터 계산해 보세요.

참고 자료

• Freddie Mac – Primary Mortgage Market Survey (PMMS)
• FHFA – 2026 Conforming Loan Limit Values
• CFPB – 모기지 이자율과 APR의 차이
• CFPB – 디스카운트 포인트와 렌더 크레딧
• CFPB – PMI는 언제 없앨 수 있나
• CFPB – 에스크로 계좌란
• CFPB – DTI(부채 대비 소득 비율)
• CFPB – 프리어프루벌 레터 받기
• CFPB – Loan Estimate 읽는 법
• CFPB – 레이트 락이란
• CFPB – 점보론이란